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房地产投资不会失速下滑 全年大概率实现5%左右增速

放大字体  缩小字体 发布日期:2017-06-26  来源:证券时报  浏览次数:548
核心提示:预计地产投资增速将温和回落,全年大概率可实现5%左右的增速,GDP 6.5%以上的目标增速也因此有了保障。去年国庆以来,地产调控不
             预计地产投资增速将温和回落,全年大概率可实现5%左右的增速,GDP 6.5%以上的目标增速也因此有了保障。

  去年国庆以来,地产调控不断加码,“930”和“317”两轮密集调控堪称“史上最严”(比如限购加限售等),房地产销售已连续8个月明显萎缩,但时至今年5月地产投资有所回落却依旧保持高位。对比历史,本轮地产投资增速走势已有所背离经验规律,主因是2013年之后地产投资的驱动逻辑发生改变、本轮“因城施策”的调控思路不同以往以及地价居高不下。往后看,预计下半年房地产投资增速将温和回落,全年累计同比增长5%左右。

  数据显示,2016年1月-10月,30个大中城市地产销售面积月均同比增长29.5%,到了2016年11月-2017年5月,已转为月均负增长28.3%。然而,今年1-4月房地产投资增速累计同比增长9.3%,较1-3月提升0.2个百分点;1-5月回落0.5个百分点,但8.8%的增速仍高。经验规律表明地产投资滞后地产销售2个季度左右,显然,当前情形对经验规律已有所背离。对比2011年和2013年两轮调控,背离的原因有三:

  其一,2013年以后,房地产投资的驱动逻辑发生了改变。2013年以前,房地产投资主要作用于新开工,新开工取决于销售回款,房地产投资增速与新开工增速大体同步(2013年新开工面积20.1亿方,为历史最高;之后逐步回落,2016年已降至16.7亿方)。然而,2013年以后同步路线被破坏,房地产投资开始向施工转移,房地产开发商转为一边销售一边新开工,即房地产开发商的投资行为表现为“量入为出”。简单线性回归可知,2013年以后,房地产投资增速与新开工面积增速、销售面积增速和购地面积增速的相关性减弱,但与竣工面积增速的相关性提升。

  其二,三四线销售和房价对房地产投资构成支撑。与以往不同,本轮调控的总体思路是因城施策,即“一二线控房价、扩土地供给;三四线去库存”,从而导致三四线城市销售的回落幅度明显低于一二线,价格跌幅也低于一二线。对比70个大中城市新建住宅价格指数走势,一线从去年10月开始下滑,二线从去年11月开始下滑,但三线至今仍在上涨。此外,棚改的主要着力点是三四线城市,棚改的货币化安置对三四线购房需求有一定的提振作用。

  其三,地价居高不下。数据显示,2015年年中至今,土地溢价率一直震荡走高,表明当前房地产开发商“拿地”的热情持续高涨;同时,房地产开发商土地购置费累计同比增速自2016年9月以来已连升7个。“地价”走高无疑带动了“地的投资”走高。

  趋势一旦形成就难以改变。5月地产投资增速已开始回落,之后很大可能是延续跌势(尽管历史看,回落过程中有个别月份会反弹),至于具体下滑幅度,从过去两轮调控期间的走势来看,不会过快过猛。统计发现,2010-2011年地产调控期间,头3个月月均下滑0.5个百分点,头6个月月均下滑0.7个百分点,头一年月均下滑0.4百分点;期间单月最大降幅4.8个百分点,最小降幅0.1个百分点;2013年地产调控期间,头一年总体平稳,月均下滑0.27个百分点;真正开始下滑后,头三个月月均下滑1.1个百分点,头6个月月均下滑1个百分点,头1年月均下滑0.8个百分点;期间单月最大降幅2.5个百分点,最小降幅0.1个百分点。据此简单线性外推,比照2011年,今年三季度末地产投资增速保持7.5%以上,年底保持在6.8%以上;比照2011年,2017年三季度末地产投资增速保持7.2%以上,年底保持在6.4%以上;比照近年来最大单月降幅,全年房地产投资增速可能降至4%-5%。

  综上,笔者预计地产投资增速将温和回落,全年大概率可实现5%左右的增速,也即我国经济下行有底,GDP 6.5%以上的目标增速有了保障。需要指出的是,鉴于当前房价尚未实质性下降,不排除还会出台更为严厉的调控举措,进而加速房地产投资的下滑态势。

 
 
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